Договор об участии в долевом строительстве возникает в том случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства жилого или нежилого помещения в многоквартирных жилых домах или ином объекте недвижимости, с привлечением денежных средств участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

К существенным условиям договора об участии в долевом строительстве относятся:

1. Определение подлежащего передаче участнику долевого строительства конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома, количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. Приложениями к договору обычно служат копии планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

2. Указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Нарушением будут только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором.

Кроме того, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве возможны два способа уплаты цены договора.

Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует:

1) условиям договора,

2) требованиям технических регламентов,

3) требованиям проектной документации,

4) требованиям градостроительных регламентов,

5) иным обязательным требованиям.

Согласно Закону об участии в долевом строительстве (п. 5 ст. 7) гарантийный срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.

5. Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме.

Договор участия в долевом строительстве, равно как и уступка прав требований по нему, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве), а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Указанные документы определяют целевое назначение и порядок использования земли;

- разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в установленном порядке.