|
Рассмотрим существующие основания для расторжения договора аренды недвижимого имущества арендодателем в одностороннем порядке, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса РФ. Общим для них является то, что договор аренды расторгается по требованию арендодателя судом и только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями, установленными договором аренды, либо в соответствии с назначением имущества, если такие условия в договоре не определены.Таким образом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.
К существенным нарушениям условий договора также относится сдача данного имущества арендатором в субаренду(поднаем), передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог или их взнос в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Указанные действия арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, которое может содержаться в самом договоре аренды либо предоставляться арендатору после заключения договора. Нарушение данной нормы дает арендодателю основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке с взысканием с арендатора убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).
Ухудшение арендованного имущества также рассматривается как основание для расторжения договора аренды. Ухудшение имущества может заключаться, например, в перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия на то арендодателя.
В соответствии со статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, размере и в сроки, установленные договором аренды, в противном случаи арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке. Невнесение арендной платы более двух раз подряд является лишь одним из оснований для расторжения договора аренды, связанных с нарушением арендатором условий договора о сроках и порядке оплаты аренды, которое прямо предусмотрено пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
Если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (пункт 4 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ). Нарушение арендатором указанной обязанности также предоставляет арендодателю право требовать расторжения договора аренды.
Статья 619 Гражданского кодекса РФ в части 2 предусматривает возможность включения сторонами в договор аренды иных оснований его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. К ним относятся существенное нарушение договора арендатором, а также иные случаи, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. |
