Нередки случаи, когда застройщиками нарушаются сроки передачи жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве. При этом Российским законодательством предусмотрена ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, который предусмотрен договором.

В силу статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

1. Неустойка.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Необходимо отметить, что размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения.

2. Убытки.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

На основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Зачастую убытками понесенными участниками долевого строительства являются расходы по аренде и уплаченные проценты по кредитному договору, заключенному для погашения стоимости жилого помещения, приобретаемого по договору долевого участия в строительстве.

Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. В случае если участник долевого строительства (физическое лицо) в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение, был вынужден нести расходы по найму жилого помещения, такие расходы необходимо подтвердить договором найма и документами об оплате. Кроме того необходимо доказать, что именно в результате просрочки передачи жилого помещения «дольщик» вынужден был арендовать жилое помещение, то есть у него отсутствовало какое-либо другое жилье. При этом, кроме арендной платы и коммунальных услуг, убытками могут являться расходы, которые «дольщик» понес для того, чтобы найти жилое помещение.

Во многих кредитных договорах содержится условие, в соответствии с которым до регистрации права собственности на жилое помещение заемщик уплачивает повышенную процентную ставку по кредиту, а после регистрации - пониженную. Следовательно, в случае просрочки по договору долевого участия заемщик вынужден уплачивать повышенный процент. Разница между повышенными и пониженными процентами может быть взыскана судом с застройщика как убытки.

В случае если участник долевого строительства - коммерческая организация, убытками может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок.

3. Моральный вред.

Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительстве, заключенного физическим лицом исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителя в части, не урегулированной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо, которое приобретает жилое помещение для личных нужд, то существует возможность дополнительно воспользоваться положениями статьи 15 закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" о возмещении морального вреда.