Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (п. 30 постановления № 10/22) и могут признаваться самовольной постройкой.

Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости (п. 29 постановлении пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Такими постройками «без статуса объекта недвижимости», в частности, считаются торговые модули и торговые павильоны (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.10 по делу № А56-84642/2009).

При отсутствии разрешения  на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГК РФ), объект признается самовольной постройкой, что означает в отношении него невозможны никакие сделки, и  заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта (п. 2 ст. 222 ГК РФ).  Легализовать самовольную постройку в судебном порядке можно, чтобы суд признал право собственности, необходимо представить:

1) подтвердить факт возведения самовольной постройки (например, представить договор подряда, акт приемки выполненных работ);

2) доказать факт соблюдения требования о целевом назначении земельного участка;

3) доказать, что строение никому не принадлежит (представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество);

4) оформить технический паспорт строения. Это один из наиболее сложных и забюрократизированных процессов.

5) изготовить все необходимые заключения и справки, подтверждающие безопасность объекта, его соответствие строительным, санитарным и экологическим нормам (заключения государственного органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам; заключения органа Роспотребнадзора о соответствии самовольной постройки санитарным нормам и правилам; заключения органа государственного пожарного надзора о соответствии самовольной постройки противопожарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности). Суд вправе затребовать и иные документы.

Отказать в признании права собственности на самовольную постройку суд может по причине нарушения публичных либо частных интересов. Нарушение публичных интересов происходит, когда нарушается порядок возведения объекта недвижимости, в том числе когда строение создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно,  фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам. Частный интерес нарушается, когда застройщик возводит объект на чужой земле. Тогда после отказа в иске застройщик будет разбираться с собственником земли, возможно возмещение его затрат на строительство (ст. 222 ГК РФ). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы.

Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (допуск обязателен в соответствии с положениями гл. 6.1 Градостроительного кодекса).

Юристы нашей компании обязательно помогут Вам в решении этого вопроса и окажут квалифицированную юридическую помощь.