Договор аренды – это договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимости относят к разновидности договоров, которые заключают при наиболее распространенных видах имущественного найма.

Если рассматривать рекомендации, которые следует учитывать арендодателю при заключении договора аренды недвижимости, следует упомянуть о следующем.

В арендных отношениях арендодателю наиболее часто приходиться сталкивается с двумя основными проблемами: 1) обеспечение бесперебойности получения арендных платежей; 2) необходимость наиболее простого и быстрого расторжения договора аренды.

Первая проблема –  Арендатор «сбежал», не заплатив. Получение оплаты и неустойки весьма проблематично. Необходимо обращаться с иском в арбитражный суд, получать исполнительный лист, затем предстоит общение с судебными приставами, розыск имущества должника.

Многие типовые договоры, которые предлагают потенциальные арендодатели, содержат условие, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать размер базовой арендной платы начиная со второго года аренды. Возникает вопрос, не противоречит ли это закону? Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Часто задают вопрос: «Если коммунальные платежи включены в арендную плату, то каждый месяц получается разная сумма. Не считается ли это изменением арендной платы?» Ответ: «Нет, это не считается изменением размера арендной платы, а исполнением договорного условия о механизме исчисления арендной платы (п.11 информационного письма Президиума высшего Арбитражного суда от 11.01.02 № 66).

Вторую проблему - расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя решает ст. 619 ГК РФ. Согласно ей по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества, в установленные договором аренды сроки.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь в том случае, если направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им указанного в договоре обязательства в разумный срок.

Также могут быть основаниями для расторжения договора:

- однократная просрочка внесения арендной платы;

- выполнение арендатором без согласования с арендодателем любых работ, ведущих к перепланировке помещения;

- сдача объекта аренды в субаренду без согласования с арендодателем;

- нарушение правил пожарной безопасности.

Таким образом, при заключении договора аренды нужно внимательно читать договор, некоторые условия лучше переформулировать, другие можно оставить в том виде, который предлагает арендодатель. В случае спора можно убедить суд признать их недействительными.